2023년 집값에 대한 폭락 시나리오뿐만 아니라 저평가 아파트 단지별 ‘매수 타이밍’, 불황에도 상승이 기대되는 7곳의 ‘핫 플레이스’ 예정지 등 부동산 시장에 대한 전방위적이고 명쾌한 분석을 담아냈다.
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부동산 트렌드 2023 (하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트) 내용 요약
《부동산 트렌드 2023 (하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트)》(ISBN: 9791189328504)는 김경민이 2022년 11월 10일 와이즈맵에서 출간한 부동산 투자 가이드로, 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수이자 하버드대 도시계획·부동산 박사인 저자가 빅데이터 분석으로 2023년 부동산 시장을 전망한다. 📖 보스턴 PPR에서 오피스 가격 예측 모델을 구축하고 소셜 벤처 ‘어반 하이브리드’를 설립한 저자는, 집값 폭락,
176p
1)2008년 글로벌 경제위기가 닥쳤을 때, 주요 국가들은 상대적으로 높았던 기준금리를 낮출 수 있었던 데 비해 현재 는 오히려 높여야 하는 상황이며, 2) 글로벌 공급망 위기라는 구조적 문제에서 기인한 인플레이션 상승 압박이 다르며, 3) 중국의 경제 상황이 10년 전과는 완전히 다르다는 것이다. 이런 근본적 차이가 있기 때문에 이번 경제위기도 전처럼 시간이 해결해줄 것이라 단순히 생각해서는 안 된다.
“2023년은 '슈퍼 인플레이션'의 해다”
여러 번 반복해 얘기했지만 인플레이션은 부동산 시장에 플러스 요소와 마이너스 요소라는 양날의 칼로 작용한다. 그리고 이러한 양방향의 힘이 2023년 부동산 가격 하락 폭에 큰 영향을 미친다. 개략적으로 설명하자면 인플레이션은 임대료의 급격한 상승을 불러와 부동산 투자수익률을 중요하게 보는 사람들에게 매력적인 요인으로 작용한다. 만약 임대료 인상으로 은행 이자를 뛰어넘는 수익이나 과거보다 높은 수익률이 나오는 경우 많은 사람이 해당 부동산 투자 에 참여할 것이다. 즉, 임대료 상승으로 인해 부동산 투자가 더 활성화됨으로써 부동산 가격이 '상승‘ 할 수 있다.
한편 인플레이션 상승은 반드시 잡아야 할 정책당국의 특명이다. 특히 1970년대 두 차례의 슈퍼 인플레이션을 경험했던 미국은 더욱 그러하다. 따라서 정부는 기준금리 인상을 적극적으로 펼치게 되는데, 이는 앞서 설명했듯이 부동산 가격 '하락'에 불을 지피는 요인이다. 결국 인플레이션은 부동산 시장에 임대료 상승이라는 플러스 요인과 가격 하락이라는 마이너스 요인의 양방향에 영향을 준다.
179p
“인플레이션이 부동산 투자수익률에 미치는 영향”
거대한 인플레이션이 발생했을 때 정부당국에서 사용하는 수단 중 하나는 기준금리를 조절하는 일이다. 과거 우리나라도 인플레이션이 오면 금리를 올림으로써 이를 완화하곤 했다. 인플레이션과 기준금리는 같은 방향으로 움직인다. 인플레이션이 오면 금리가 올라가고 반대도 마찬가지다. 최근 역시 인플레이션이 매우 가파르게 상승하고 있는 만큼 기준금리 상승도 예상된다. 다만 여기서 금리를 얼마나 빠르게 어느 정도 인상하느냐가 핵심이 될 것이다.
기준금리 상승은 부동산 가격 하락 압박을 주며 투자수익률에 영향을 미친다. 앞서 설명한 바와 같이 투자수익률은 1년 치 월세의 합(순운영소득)을 건물 가격으로 나눈 것이다.
• 투자수익률의 분자는 엄밀하게는 순운영소득(Net Operating lincome)을 의미하는데, 이는 임대료에서 각종 비용을 뺀 것이다.
182p
문제는 앞으로다. 기준금리는 현재의 2.5%(집필 시점인 2022년 8월 기준, 출간 시점인 10월에 3.0%로 인상됨)보다 훨씬 인상될 가능성이 크다. 부동산 투자수익률이 기준금리보다 낮았던 역사가 없었다면 앞으로도 없을 가능성이 크다고 봐야 할 것이다. 따라서 상승하는 기준 금리는 시장 투자수익률을 위로 끌어올릴 것이다. 그렇다면 부동산 시장 정상화 과정에서 가격 하락이 지속될 가능성이 크다.
결국 인플레이션은 임대료를 상승시킨다는 측면에서는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 주나, 기준금리 상승과 투자수익률 상승 그리고 부동산 가격 하락을 이끄는 양방향의 힘이 있는 것이다.
인플레이션 - 임대료 상승 - 건물 매수세 증가
-> 부동산 가격 상승(+)
인플레이션 - 기준금리 상승 - 시장 투자수익률 상승
-> 부동산 가격 하락(-)
183p
인플레이션과 임대료의 관계는 매우 자연스러운 것이나, 인플레이션과 기준금리의 관계는 정부당국의 정책적 판단에 달린 것이다. 즉 인플레이션이 왔는데 기준금리 대응이 늦거나 소극적인(인상 폭이 작은)경우, 부동산 가격은 약간 하락할 수도 있으나 임대료 상승으로 인해 투자 상품이 매력적으로 보이게 되면서 오히려 매수세를 불러와 가격 상승으로 연결될 수 있다. 역으로 정부당국이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 충분히 올리는 경우, 인플레이션이 꺾일 때 임대료 상승세도 꺾여 임대료가 하락하는 상황이 올 수 있으며 부동산 가격은 추가로 더 하락할 수도 있다.
[부동산트렌드2023]
변수 - 인플레이션, 기준금리, 경제성장률
상반된요소(인플레이션, 기준금리)
인플레이션이 오르면 물가 상승으로 원자재 값 상승은 결국 건설비 상승으로 부동산 가격인상
투자수익율 = 1년월세(순수입)/가격
분당구능 강남구의 대체재 가능 상승기간은 1년차이
서울에서는 강남->양천 순으로 상승.
부동산 시장에는 사이클이 있으며 고가 주택의 변동성이 더 크다는 통념
인플레이션이 부동산에 미치는 영향은 ‘양면성’을 갖고 있다
이자율 상승은 반드시 부동산 가격 하락과 연결
반드시 주목해야할 3가지
->기준금리, 국고채 10년물, 부동산 담보대출금리
기준금리는 국고채10년물 금리에 직접적린 영향을 주고, 10년물 금리는 30년 만기 주택담보 이자율과 연동하고 통상적으로 30년 이자율이 1.9포인트 높게 형성.
한국은 통상 미국금리보다 1.2포인트 높게 형성
투자수익율 = 순임대수입/건물가격
2023년
1) 기준금리 3.25% - 2019년 3분기 수준회귀
2) 기준금리 3.5% - 2018년 하반기~2019년 초
3) 기준금리 4.0% - 2018년 상반기
2018년 상반기부터 2019년 3분기 사이의 가격은 매수를 고민
-> 적정은 2018년 4분기나 2019년 1분기 사이 매수
연소득의 40%를 주택비용으로 사용 가정.
행정안전부의 인허가 데이터
압구정 도산공원
북촌오설록티하우스
페이지 명동, 더 스팟 패뷸러스, 명동숙희
제주동문시장 인근
북촌리 아라파파,월령리
강릉 명주 시나미길, 오월커피
요약
독서 가이드
